Două analize despre prețurile apartamentelor vechi din București
Datele publicate pentru aceeași perioadă ajung la concluzii opuse. Diferența nu ține doar de clădiri, ci de cartierele și tipurile de proprietăți incluse în comparație.
Două analize recente ale anunțurilor de vânzare ajung la concluzii opuse. Într-una, apartamentele vechi sunt considerabil mai scumpe decât cele noi. În cealaltă, raportul se inversează. Contradicția spune mai puțin despre clădiri și mai mult despre felul în care este împărțit Bucureștiul.
Un apartament nu începe la ușa de la intrare. În București, el începe la prima stație de transport public, la trotuarul pe care poți sau nu poți merge, la drumul până la școală, la timpul petrecut dimineața în trafic și la magazinul aflat la cinci minute de casă sau la douăzeci de minute cu mașina.
Piața continuă însă să împartă locuințele în două categorii comode: vechi și noi. Clasificarea este ușor de înțeles, dar spune prea puțin despre valoarea reală a unei proprietăți.
Un bloc construit în urmă cu mai multe decenii poate fi amplasat într-o zonă complet funcțională, cu transport, servicii și spații publice deja existente. Un bloc terminat recent poate oferi instalații moderne, izolație mai bună și parcare, dar se poate afla într-o zonă în care orașul încă nu a ajuns cu adevărat.
În București, anul construcției este doar una dintre date. Adresa cântărește adesea mai mult.
În același timp, datele publicate pentru aceeași perioadă arată cât de riscant este să tratăm o medie drept fotografie fidelă a orașului.
Un set de informații agregate din anunțurile de vânzare plasează apartamentele vechi la aproximativ 2.535 de euro pe metru pătrat, iar locuințele noi la circa 2.015 euro. Diferența ar fi de 520 de euro pe metru pătrat în favoarea segmentului vechi.
O altă analiză a pieței ajunge însă la concluzia contrară: aproximativ 2.637 de euro pe metru pătrat pentru apartamentele noi și 2.247 de euro pentru cele vechi.
Nu este o diferență minoră. În prima statistică, vechiul este mai scump cu aproximativ un sfert. În a doua, noul costă cu aproape 400 de euro mai mult pe metru pătrat.
Ambele pot fi corecte în limitele propriilor baze de date. Niciuna nu trebuie însă confundată cu prețul unic al Bucureștiului.
Cifrele provin din anunțuri, nu din toate contractele semnate. Ele reflectă proprietățile disponibile pe o anumită platformă, în anumite zone și într-un anumit moment. Prețul cerut de vânzător nu este întotdeauna prețul plătit la final, iar compoziția ofertei poate modifica substanțial media.
Dacă într-o bază sunt mai multe apartamente vechi din zone scumpe și mai multe locuințe noi din periferie, segmentul vechi va părea mai valoros. Dacă oferta de locuințe noi este concentrată în proiecte premium, rezultatul se inversează.
Statistica nu minte. Dar poate pune în aceeași coloană proprietăți care nu concurează, în realitate, pentru același cumpărător.
Nu comparăm clădiri, ci poziții diferite în oraș.
O locuință nouă amplasată într-o zonă periferică nu este alternativa directă a unui apartament vechi aflat aproape de metrou, de un parc și de principalele servicii urbane. Sunt produse diferite, chiar dacă au același număr de camere și o suprafață asemănătoare.
Primul poate oferi finisaje recente, lift nou, loc de parcare și costuri mai mici cu încălzirea. Al doilea poate reduce cu o oră timpul petrecut zilnic pe drum.
Într-un oraș aglomerat, diferența aceasta devine economică. Două ore pierdute zilnic în trafic nu apar în contractul de vânzare, dar se plătesc în fiecare săptămână. La fel se întâmplă cu dependența de mașină, costul transportului, dificultatea de a duce copiii la școală sau lipsa serviciilor accesibile pe jos.
Bucureștiul nu taxează doar suprafața. Taxează distanța.
De aceea, un apartament mai vechi poate avea un preț ridicat fără să ofere materiale mai bune, o fațadă mai spectaculoasă sau o eficiență energetică superioară. Cumpărătorul nu achită exclusiv pereții. Achită accesul la o parte deja construită și funcțională a orașului.
Avantajele vechiului nu anulează riscurile.
Poziția bună nu transformă automat o clădire veche într-o achiziție sigură.
Bucureștiul are un fond construit foarte eterogen. Două blocuri ridicate în aceeași perioadă pot avea istorii complet diferite: modificări făcute în apartamente, intervenții la structura interioară, infiltrații, instalații comune degradate sau lucrări de întreținere amânate ani la rând.
Riscul seismic nu poate fi dedus exclusiv din aspectul fațadei și nici din afirmația proprietarului că blocul „a rezistat la cutremure”. Lipsa unei încadrări publice nu înseamnă automat absența riscului. Poate însemna că imobilul nu a fost expertizat.
La prețul de cumpărare se pot adăuga renovarea instalației electrice, schimbarea conductelor, refacerea finisajelor, înlocuirea tâmplăriei sau reparațiile părților comune. Un apartament aparent mai ieftin poate solicita, după semnarea contractului, un buget consistent.
Există și blocuri vechi bine întreținute, cu apartamente corect compartimentate și comunități stabile. Problema este că aceste calități nu vin odată cu anul construcției. Trebuie verificate imobil cu imobil.
Nici eticheta „nou” nu este o garanție.
În sens invers, o clădire recentă nu este automat bine construită și nici bine integrată în București.
Calitatea materialelor, execuția lucrărilor, izolarea fonică, racordarea la utilități și situația juridică pot varia considerabil. Un apartament prezentat drept nou poate avea pereți subțiri, spații comune dificil de întreținut, costuri ridicate de administrare sau acces prin drumuri care nu au fost încă preluate și modernizate.
În unele zone, locuința este finalizată înaintea cartierului. Oamenii se mută, dar trotuarele, școlile, transportul public și spațiile verzi rămân promisiuni.
Cumpărătorul achită atunci nu doar proprietatea, ci și riscul ca infrastructura anunțată să apară târziu sau să nu apară în forma promisă.
La locuințele noi trebuie verificat și modul în care este prezentat prețul. Unele oferte includ toate taxele și locul de parcare, altele le adaugă separat. Un preț atractiv pe metru pătrat poate deveni considerabil mai mare după introducerea tuturor costurilor obligatorii.
Suprafața reprezintă o altă sursă de confuzie. Terasele, balcoanele, spațiile comune sau diferitele modalități de calcul pot face ca două apartamente aparent similare să ofere, în realitate, spații interioare foarte diferite.
Prețul corect nu se găsește în media orașului.
